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Fuente: Real Estate Press 2001 Publicado por Boletín de www.Atrea.es http://www.atrea.com/ATREA/public/HablamosDe.jsp?pgFrom=1001

Al final, el valor de los inmuebles depende de lo que los bancos están dispuestos a apostar contra ellos. En poco tiempo, se ha transmitido a la sociedad que los inmuebles estaban sobrevalorados.

Antes, los bancos vendieron sus compañías inmobiliarias e inmuebles, extendieron su cartera de préstamos, aprovechando la cresta de precios que habían propiciado; y una vez que tienen a empresas y particulares amarrados con sus deudas, se baja la apuesta que hacen contra los bienes inmuebles, convirtiendo el aterrizaje suave esperado, en el más brusco de cuantos ha conocido este mercado, hasta el punto de sacar de la pista a algunos de sus operadores.

Hemos escuchado a promotores que nos decían como préstamos con la garantía de un suelo, tasado por el banco en 960 euros metro cuadrado de repercusión, apenas año y medio antes, ahora en plena negociación de refinanciación les brindan el favor de comprárselo a un precio de 300 euros. El activo así adquirido pasaría al balance de la entidad financiera en la cuenta de otros activos, que están engordando rápidamente.

Asistimos a continuas desinversiones de la cartera patrimonial de las pequeñas y medianas promotoras inmobiliarias que enajenan, a su pesar, aquellos bienes que esperaban les proporcionaran ingresos recurrentes, cuando se normalizara el mercado residencial. En cuanto a las grandes inmobiliarias, especialmente aquellas que protagonizaron las importantes operaciones corporativas, su situación es todavía peor. Colonial caía de nuevo en manos de entidades financieras. Habitat se libraba en el último segundo del concurso de acreedores, después de enajenar algunas de sus joyas. Martinsa Fadesa ha presentado concurso voluntario de acreedores. Se hacen cábalas sobre como Reyal Urbis solucionará su endeudamiento. Afirma es más de lo mismo y a Aisa un proveedor llegó a solicitar su concurso de acreedores que el juez no admitió.

Si se baja el valor de los activos y se dobla el coste de la deuda, en poco más de dos años, los balances se desquilibran y los planes de negocio no sirven. Sin embargo, las expectativas de revalorización no han desaparecido, sino que dependen del precio de compra, para que quede recorrido.

En esta situación, los bancos aprovechan al máximo su posición privilegiada para rehacer la cartera de activos inmobiliarios de la que se desprendieron, aunque a un precio sensiblemente inferior y seleccionando los activos que la componen. Con estos bancos, no debe extrañar que los “fondos buitre” no consigan cerrar operaciones. Sin embargo, la exposición de los balances de los bancos a este mercado es muy importante, sus garantías han venido siendo el soporte principal de su refinanciación, pero ahora ya no les sirven. Si su ambición contribuye a que el suelo siga perdiendo valor, habrá que ver el efecto de tal actuación en el valor de los inmuebles que deberán adjudicarse en breve, a la vista del paro que se avecina.

Los esfuerzos del llamado G-14, para conseguir ayudas del gobierno para solucionar los problemas por los que atraviesan sus empresas, han fracasado, como era lógico que ocurriera, después de lo que ha llovido en los últimos años. Sin embargo, una cosa son las empresas que, al fin y a la postre, saben que el riesgo asumido puede convertirlas en víctimas, en determinadas circunstancias. Y otra muy distinta, que se contemple de brazos cruzados como la vivienda, soporte principal de la riqueza de los españoles, además de bien de uso sin sustituto, pierda valor, y que algunas familias vean acercarse la posibilidad de que, además de empobrecerse, se les prive de su disfrute.

Los intereses de las entidades financieras y de las inmobiliarias no están tan alejados como puede parecer, la situación de unas repercute en las otras y viceversa. En principio, con el concurso de Martinsa Fadesa quedan 4.100 millones de euros de préstamos fallidos para la banca, solo de deuda financiera.