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En unas horas volveré a aterrizar en el Aeropuerto Internacional Mariscal Sucre de Quito en Ecuador. Está considerada una maniobra compleja para un Airbus A340-600 como en el que nos llevará. Su pista a más de 3.000 metros de altura, la neblina y la humedad suele complicarla un poco. Sin embargo, la ilusión convierte en anécdota cualquier temor. Y de ilusión debemos alimentarnos para afrontar el momento actual. Tras comprobar que el presidente del gobierno ejerce de contable, que la casta política vive en un universo paralelo sin entender el instante de la historia que vivimos, de descubrir que la palabrería de apoyo al emprendedor o al cambio en el modelo de crecimiento son tópicos sin sustancia, perder el miedo es fundamental. Hay que deshacerse del pánico a enfrentarse a la pista de aterrizaje más peligrosa y abandonar la parálisis que tanto les gusta a los que nos gobiernan por ser menos embarazosa que la acción ciudadana, quitarse de encima esa desidia dependiente de la ayuda o la subvención es imprescindible. Los que rigen en Europa son de aurora boreal.

Por ejemplificar su escasa visión de futuro tenemos lo de mantener el IVA de los libros en un 4% y subir el de los ebooks al 21%. Por eso pienso que nosotros a lo nuestro. Ahora más que nunca es preciso no quedarse hierático en la carretera cegados por los faros del camión que se acerca irremediablemente. Debemos correr, probablemente lejos de esa intensa luz, seguramente a territorios que ahora no están iluminados pero que, con tesón, nosotros mismos daremos claridad. Aquí todo el sistema gira alrededor de ajusticiar al emprendedor que fracasa y con ello se afianza el miedo al fracaso como buscan algunos. Es el modo por el que se le quitan las ganas a los que pensaban ponerse al frente de algún proyecto y ejercer críticamente de electrón libre al sistema.

Para los que les haga zozobrar ese pánico, para los que el pavor a caer heridos en el intento de emprender les paralice, les invito a pensar que tras un mal vuelo uno puede hacer dos cosas: alimentar el miedo a volar para siempre o tomar un avión lo antes posible y enfrentarse de nuevo al apasionante mundo de descubrirte a ti mismo. Emprender es conocerse mientras superas tus propios temores.

Recomendaciones para quien quiera vender su casa

Vender una vivienda actualmente es complicado, pero no imposible. para lograr la venta de un piso las agencias inmobiliarias dan 5 reglas de obligado cumplimiento acordes a la realidad del mercado, como marcar un precio realista sin esperar a que vengan tiempos mejores porque no sabemos si llegarán

Las cinco claves para encontrar un comprador de vivienda hoy en día son éstas:

1. Ayudarse de profesionales

Un buen profesional nos aconsejará sobre cuál es la mejor manera de vender nuestra casa, sobre el precio que se ha de pedir y nos ayudará con los trámites. aunque se vea como un gasto, también obtendremos un beneficio ya que la agencia gestionará las visitas, seleccionará a los interesados y se encargará de las visitas

2. Ajustar el precio

Fijar un buen precio de salida es clave para poder vender rápidamente. es una buena idea buscar pisos similares al nuestro y poner un precio más interesante que el de la competencia. también podemos tasar el piso y aplicar un descuento de entre el 10% y el 20% para determinar el precio ideal que pedir por nuestra casa, asumiendo que quizá este precio está por debajo de lo que pagamos nosotros en el momento de la compra

3. Arreglar la casa

Hacer atractiva la casa para el comprador también en el momento de enseñarlo es fundamental para conseguir cerrar la venta. algunos arreglos básicos o una mano de pintura crearán la mejor de las impresiones al potencial comprador que visite la casa

4. Buscar compradores

Los compradores están en internet, por eso hay que anunciarse en la red y poner un anuncio atractivo y realista. decir la verdad en el anuncio es vital para que el visitante no se sienta defraudado cuando conozca la vivienda

5. Ser buenos vendedores

Hay que ser un buen comercial para tener éxito en la venta. estar pendiente del teléfono, responder rápido a los interesados y estar disponibles para enseñar el piso cuando el potencial comprador lo requiera constituyen un esfuerzo necesario si queremos cerrar la venta en un tiempo razonable

www.idealista.com/news/archivo/2011/10/11/0355236-antes-se-hablaba-de-cuanto-ibas-a-ganar-con-tu-piso-y-ahora-de-cuanto-quieres-dejar-de-perder

Entrevista a Fernando Encinar Responsable de Servicio de Estudios del portal inmobiliario Idealista en Telemadrid

ANTES SE HABLABA DE CUÁNTO IBAS A GANAR CON TU PISO Y AHORA DE CUÁNTO QUIERES DEJAR DE PERDER

Fernando Encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, repasa la actualidad inmobiliaria en una entrevista en los informativos de telemadrid. en su opinión, la venta de viviendas está alcanzando cifras "normalizadas", lejos de los datos estratosféricos logrados durante la burbuja inmobiliaria. por otro lado, recuerda que "aún hay vendedores que no son conscientes de que la oferta que tengan no la tengan dentro de un año. nuestro consejo al que pone un piso en el mercado es que se mentalice de que antes el tema era cuánto ibas a ganar con la venta y ahora es cuánto quieres dejar de perder"

Respecto a la caída del 38% en la venta de viviendas publicada por el instituto nacional de estadística (ine), Encinar señala que "es un punto y seguido en el proceso de normalización que está viviendo el mercado. la buena noticia es que si anualizamos salen alrededor de 300.000 viviendas, que es un dato normal, alejado de los datos de la burbuja de 800.000 y 900.000 casas, pero, normal". llegados a este punto, "el problema es el stock de la vivienda a la venta, tanto nueva como de segunda mano, porque todavía no estamos en una fase de reducción sensible del stock"

En cuanto a cómo se drenará el stock, Encinar apunta que actualmente sólo se puede provocar esa reducción vía precios, ya que las otras dos palancas que podrían impulsarlo, empleo e hipotecas, están paralizadas. "en empleo, lamentablemente con los datos en la mano y a corto plazo sabemos que no será un dinamizador. en cuanto al crédito, los bancos no están para recuperar la alegría para dar créditos. por lo tanto, sólo queda el precio, que están bajando pero no con la necesidad que requiere el mercado"

Y es que el director del servicio de estudios de idealista.com, recuerda que "aún pesa el mantra de que el precio de la vivienda no baja y cuesta hacer recortes agresivos. sin embargo, se observa que cuando el vendedor rebaja hasta donde el comprador está dispuesto a pagar, se vende". es decir, sólo está consiguiendo cerrar el que rebaja el precio de forma sensible que hace lo suficientemente atractiva la vivienda como para que pueda conseguirse vender

Encinar añade que "la mejor manera de comprar una casa es a través de agencia, que están apostolando y haciendo ver al vendedor la necesidad de bajar precio para vender". también estima que "nos queda por delante un periodo para absorber el stock y hay que saber que el precio no va a subir en vertical cuando toque suelo, sino que tendrá un movimiento lento"

"La demanda por comprar casa es enorme, el problema es de aquellos vendedores que se niegan a bajar el precio. hay vendedores que no son consciestes de que quizás la oferta que tengan hoy, no la tengan dentro de un año, por lo que nuestro consejo al vendedor es, no se trata de vender, sino de cuánto quieres dejar de perder" en este mercado bajista

Conseguir vender una vivienda en un contexto económico como el actual, en el que la demanda inmobiliaria está prácticamente dormida, es una tarea complicada. Pero hay ciertos puntos que se consideran indispensables para valorar el inmueble y conseguir venderlo lo más rapidamente posible.

El portal Idealista.com se hace eco de los consejos de Tender.es, red especialista en reformas del hogar, que recoge una serie de trucos para hacer de su vivienda un inmueble más atractivo para el potencial comprador. ¿Cuáles son?
 
1. Superficies y exteriores: Pintar las paredes interiores y exteriores de la vivienda conseguirá dará una mejor apariencia. Lo más recomendable para el interior de la vivienda es usar el color blanco u otros tonos claros para conservar una buena iluminación. Además de las paredes, hay que revisar el revestimiento y la apariencia de las cercas, el patio, la terraza, las superficies de la cocina, los baños, el ático y el sótano (si se trata de una vivienda unifamiliar).
 
2. Limpieza: Es recomendable realizar una limpieza profunda de toda la casa, especialmente de la cocina y los baños. Aunque parece obvio, son los puntos críticos a la hora de dar una buena impresión a los compradores. Tampoco hay que olvidar ventilar la casa si se fuma o se tienen mascotas. La limpieza crea un ambiente acogedor y ensalza el valor de la propiedad, mientras que la suciedad hace que el comprador se replantee siempre el precio.
 
3. Orden: Además de limpieza, es necesario el orden. Si los potenciales compradores ven todo en su sitio, eso les ayudará a tener una mejor impresión de los espacios. Dejar a la vista sólo aquello que forma parte de la decoración, es fundamental. Si existen muebles que dificultan la movilidad, es aconsejable reubicarlos para crear espacios más amplios, agradables y transitables.
 
4. La entrada: El espacio de entrada a la vivienda es lo primero que ve el comprador. Debe estar limpio y ser muy acogedor. ¿Cómo lograrlo? Pintar la puerta, reemplazar las cerraduras y los pomos, renovar los números de la casa, instalar lámparas nuevas, disponer un florero o una porcelana decorativa son opciones que pueden hacer más atractiva la primera toma de contacto con la vivienda.

5. El jardín: Es otra zona de la casa que no debe descuidar. Un césped arreglado causa muy buena impresión. Hay que deshacerse de las malezas, podar bien los arbustos, cuidar las flores y cuidar las áreas donde se puede acumular agua o basura.

6. Detalles que cuentan: Hay que prestar especial atención a imperfecciones notorias como una pared con manchas o la pintura descascarillada, puertas opacas, espejos sin brillo o rotos, grifos que no cierran por completo o superficies a las que les falta una baldosa. Invertir algo de dinero en estas pequeñas reparaciones, recompensará.

OPORTUNIDADES WAYUP

Mariano Rajoy, líder del Partido Popular, ha anunciado en el congreso de los diputados que prolongará la duración del iva superreducido por compra de vivienda nueva durante 12 meses más, si gana las elecciones el próximo 20-N

En el marco de la aprobación de las medidas antidéficit contempladas en el decreto ley aprobado el pasado viernes por el consejo de ministros, Rajoy ha señalado que su partido se abstendrá de votar el real decreto ley porque no coinciden con todas las medidas, sólo con algunas

En relación con el iva superreducido, rajoy ha señalado que prolongará esta medida durante 12 meses más porque estima que 4 meses de duración es insuficiente para que tenga efectividad en el sector de la vivienda. además, el pp establecerá limitaciones para que la reducción del iva al 4% sólo se aplique a la compra de vivienda nueva habitual y pondrá un tope máximo de importe de vivienda. esto lo hará si gana las elecciones generales y también repondrá las desgravaciones fiscales por compra de vivienda habitual

Rajoy ha criticado que "nos encontramos con que quienes eliminaron las desgravaciones fiscales para las capas medias y bajas en la compra de su primera vivienda nos traen una reducción del iva ya sea para la segunda, tercera o cuarta vivienda, y ya cueste 200.000 o 6 millones de euros"

"Lo sensato hubiera sido el año pasado no jugar con la fiscalidad de un sector que tiene problemas para salir adelante y haber gestionado la cartera de inmuebles del sector financiero", añade el líder del pp. asegura que lo que “roza lo insólito” es el plazo de vida del iva al 4%, pues “con un plazo tan cicatero es difícil que tenga efectividad”

El líder del pp denuncia los vaivenes del psoe en la aprobación de medidas que afectan al sector inmobilairio. así, recuerda que el gobierno "prácticamente eliminó la desgravación fiscal y subió el iva el año pasado y ahora nos sorprende con una bajada del iva para compra de obra nueva". añade que es "nefasto la política del zigzagueo, hoy hago una cosa y mañana la contraria. Lo razonable es pensar y luego actuar"

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Brendon Desimone, agente inmobiliario en San Francisco y Nueva York, asegura que después de haber visitado muchas viviendas durante años, busca ciertas cosas de manera inmediata a la hora de valorar una casa y poder venderla más rápidamente o saber que se trata de una venta difícil. por ejemplo, señala la ubicación de la propiedad o las visitas virtuales en portales inmobiliarios como factores para valorar positivamente la venta de una casa

1.- La ubicación: lo primero que cuenta es la ubicación de la vivienda, si está en un edificio principal en un buen barrio, recibirá mucha credibilidad y será centro de atención de potenciales compradores. por el contrario, si está en un bloque viejo y abandonado o lleno de vecinos “indeseables”, será difícil de vender

2.- El encanto de la vivienda: interesa saber si la vivienda es histórica o tiene un estilo propio. muchos compradores pagarán más por una vivienda con encanto y un tipo de construcción que ya no se realiza. el agente inmobiliario asegura que si el vendedor vende un “pedazo de historia” tendrá más valor que otra casa que no tiene este encanto

3.- Las primeras impresiones: antes la primera impresión de una vivienda en venta era su acceso y la puerta principal. pero hoy en día la primera impresión se obtiene a través de internet. se pueden realizar visitas virtuales a todas las habitaciones de la casa sin moverse de la silla. resulta interesante invertir tiempo y dinero en tener una imagen cuidada de la vivienda en venta en los portales inmobiliarios. así, es recomendable subir fotos de la vivienda de buena calidad y nítidas porque si aparecen fotos de baja resolución alejará a los posibles compradores

4.-  los accesorios y acabados: por lo general los compradores buscan una vivienda que esté decorada y en condiciones para entrar a vivir. resulta imprescindible que la cocina y los baños cuenten con acabados modernos y no con reliquias de los años 70. un comprador no va a pagar mucho dinero por una casa reformada si tiene que volver a hacer alguna que otra reforma

5.- la disposición de la vivienda: de nada sirve que la vivienda esté reformada y en la mejor ubicación si luego el diseño de la casa o la apariencia no se ajusta al perfil de los compradores interesados en la zona

Brendon Desimone asegura que es cada mercado de vivienda es diferente y cada comprador tiene diferentes necesidades pero por lo general los agentes inmobiliarios suelen fijarse en estas cinco cosas a la hora de valorar la vivienda en venta.

España es el cuarto país europeo más atractivo para invertir en 'retail' (centros comerciales, locales y superficies), sólo por detrás de Alemania, Polonia y Francia, según CB Richard Ellis.

La consultora de servicios inmobiliarios explica que el interés por la inversión en España vendrá mayoritariamente del exterior durante el próximo año, de forma que si el 30% de los 200 retailers consultados están interesados en expandir sus negocios en España, sólo un tercio son españoles.
"Las circunstancias de la economía española están propiciando que los inversores del mercado comercial nacional busquen ampliar sus negocios fuera de las fronteras nacionales", explica el informe 'How active are retailers in EMEA?' (¿Cómo es de atractivo el retail en la región de Europa, Oriente Próximo y África?).
Por otro lado, la consultora destaca que los inversores internacionales consideran que 2011 será el momento oportuno para adquirir localizaciones céntricas en España, que raramente están disponibles y que el próximo año se ofrecerán a un precio más bajo.

Crece la confianza

Por otro lado, CB Richard Ellis sostiene que la confianza "sigue creciendo" en el sector del 'retail' en Europa y prevé que un 77% de las compañías del mercado comercial, el doble que el año pasado, abran más de cinco tiendas hasta 2012.
El informe indica también que el fuerte crecimiento económico y la falta de inversores internacionales son las dos principales razones por las que un 41% de los inversores elegirán Alemania como primer destino para expandir sus negocios durante el próximo año.
Por esta misma razón, muchos de los inversores han recuperado el interés en los mercados emergentes, como Polonia, que acapara la atención del 33% de los retailers consultados, seguida de Francia (33%). En el análisis por sectores, el de supermercados es el más activo, mientras que los de moda y 'low-coast' experimentan la mayor tasa de crecimiento

EN CASA DE... | La actriz Verónika Moral

'Compré porque salía mejor pagar la hipoteca que alquilar'

María Martínez | Itxaso Glez. Navidad (Vídeo) | Madrid

Su nombre es Verónika Moral, pero muchos la conocerán por el de su personaje en 'Amar en tiempos revueltos', Cristina Barea. La joven actriz se ha ganado -tras más de 200 capítulos en la piel de una mujer valiente que se enfrenta a la cárcel por ser consecuente con sus aspiraciones- el cariño de los fieles seguidores de la incombustible serie de La Primera. De hecho, como no tiene más remedio que confesar, así comenzaron a llamarle todos sus vecinos nada más mudarse -hace apenas unos meses- a su actual domicilio: Cristina

Allí nos recibe, en un piso en la zona centro-sur de Madrid que su buen momento profesional le ha permitido adquirir. Es la primera vez -menciona, ilusionada- que es propietaria de una vivienda. La encontró tras una búsqueda con dos condiciones, pues considera imprescindible disponer de mucha luz y de una buena terraza, para la que se valió sobre todo de internet. "La verdad es que me enganché a mirar casas en la red", reconoce. Comenzó hace un año y el pasado abril dio con lo que quería. El "buen rollo" con los anteriores dueños propició que, incluso, no le exigieran ninguna señal cuando les manifestó su intención de quedarse con la residencia. Una "confianza" que incluso sorprendió, refiere, a la notaria a la que tiempo después acudieron para formalizar la operación.

Verónika no tuvo dudas sobre la conveniencia de comprar: "La hipoteca es más barata que el alquiler", argumenta. Además, con su nuevo piso ha ganado espacio y comodidad respecto al último -un loft- del que ha disfrutado en arrendamiento. "Me daba dolor de corazón seguir pagando las mensualidades. Son muy altas y no te permiten ahorrar casi nada", reflexiona. Sin olvidar que, declara, "es el mejor momento para adquirir una vivienda".

La artista confiesa estar 'fichada' por sus nuevos vecinos

Las obras que decidió abordar demoraron unos meses la mudanza. Pese a respetar la estética de la casa, así como techos y suelos, ordenó tirar tres tabiques con el fin de crear espacios más diáfanos: ha ampliado el salón -ahora unido a la cocina- y ha agrandado una de las habitaciones. Revestir de madera la terraza y colocar algo de césped artificial son las tareas pendientes. "Poco a poco", comenta la intérprete, que ha pasado por muchos barrios en Madrid, donde acudía con frecuencia por trabajo desde el año 2000 y se instaló definitivamente hace tres y medio: Méndez Álvaro, el Bernabéu, Chueca, Callao, Embajadores, Puerta del Ángel, Príncipe Pío...

Y, si en su actual bloque su presencia no ha pasado inadvertida, tampoco lo ha hecho en el supermercado al que acude. "Estoy fichada", afirma, pese a que tras verle en la tele nadie diría que es tan joven y delgada. Cosas de la caracterización, la misma que le acompaña en su próximo reto: la obra de teatro 'Amar en tiempos revueltos. El diablo bajo la cama'. Tras una gira que ha llevado a la compañía a lugares como Zaragoza, la pieza, escrita por los guionistas de la serie y dramaturgos Antonio Onetti, Josep María Benet i Jornet y Rodolf Sirera, 'aparca' en el Bellas Artes de la capital entre el 18 de noviembre y el 30 de enero.

Verónika no se desprende, pues, del personaje de Cristina, que tantas alegrías le ha proporcionado, y 'salta' a las tablas acompañada de Antonio Molero -como Salvador-, Cayetana Guillén Cuervo -Estela del Val- o Jaume García -el intérprete que daba vida a su marido Abel-, entre otros compañeros de la quinta temporada. De la producción destaca, sobre todo, que se trata de "un homenaje a los escritores de los 50 que, por plasmar sus ideas, podían acabar en prisión o fusilados, y también a los actores y a los productores de entonces, que luchaban contra la censura".

Aunque las señales son todavía tímidas, el mercado inmobiliario ha tocado fondo y a partir de ahora sólo le queda retomar la curva ascendente. Así se desprende de los datos recogidos en el informe anual Pulsímetro Inmobiliario elaborado por el Área de Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

El año 2010 ha supuesto un punto de inflexión dentro del sector, según el IPE, basado fundamentalmente tanto en el drenaje del 'stock' de vivienda como en la tendencia al alza de los ritmos de compraventa.

Así, el informe señala que uno de los factores fundamentales que está marcando el cambio de tendencia y que significará el ajuste definitivo del sector para el próximo año es la estabilización entre las viviendas visadas y las iniciadas, cifras que a cierre de 2010, se estima asciendan a 117.000 y 160.000 respectivamente. Este ajuste de la obra nueva indica, el soporte de la actividad inmobiliaria en nuestro país algo que ayuda, junto a otros factores, al drenaje del 'stock' de vivienda.

A tiempo para evitar un nuevo 'colapso'

En cuanto a la evolución de los precios, el estudio estima que continúen estabilizándose aunque ante la reducción del stock (según la financiación disponible así como la presión de la demanda) es previsible un incremento moderado según las zonas. En este sentido, José Antonio Pérez, Director del Área de Investigación de IPE y coordinador del informe, hace especial hincapié en que "es ahora, con este soporte de la actividad y teniendo en cuenta los ritmos del sector, cuando habría que empezar a trabajar en nuevas líneas de actuación, arrancar planeamientos, urbanizaciones, etc. porque de lo contrario podríamos encontrarnos con un nuevo colapso de demanda en 2012-13 y con el consecuente incremento de precios".

No obstante, se vivirán episodios con fuertes descuentos a nivel excepcional en zonas y tipos de productos, donde la salida de pisos acumulados vaya a menor ritmo, especialmente en producto inmobiliario titularidad de las entidades financieras, que una vez dotado en provisiones e insolvencias, disponen de un margen para ello, premiando la liquidez en su venta.

En relación al volumen actual del stock de viviendas en nuestro país y las diferentes medidas para paliarlo, el análisis se ha llevado a cabo en función de las zonas. El Instituto prevé que para finales de 2011, se situará en torno a las 400.000 viviendas nuevas.

Actualmente las localidades con mayor 'stock' de vivienda coinciden con las zonas costeras del litoral mediterráneo en las que una de las alternativas fundamentales para dar salida a ese volumen de viviendas es la recuperación del cliente internacional ya que España sigue siendo el país de referencia para fijar su segunda residencia para el mercado europeo.

Según se acerca el final del año, se multiplican los pronósticos sobre el mercado inmobiliario. El último, un análisis realizado por el presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios, Eduardo Molet, prevé que el precio de la vivienda de segunda mano, tanto de venta como de alquiler, continuará en descenso a lo largo de 2011 y habrá que esperar a 2012 para que los precios experimenten un suave y progresivo aumento.

"El precio de la vivienda no se estabilizará ni comenzará a subir hasta dentro de unos años, y en ningún caso se volverá a los precios alcanzados entre los años 2003 y 2006. Se espera que en 2012 los precios comiencen a experimentar ligeras subidas", señala Molet en su informe, en el que también puntualiza que el descenso se deberá a una recuperación económica "cada vez más cuestionada y decepcionante" y a la falta de flujo en la concesión de créditos hipotecarios.

Además, el dirigente de la Red de Expertos Inmobiliarios considera que la demanda de la clase alta ha impulsado el crecimiento de las ventas, aunque a precios cada vez más bajos. Asimismo, afirma que sólo se venden aquellos inmuebles de segunda mano de calidad, bien ubicados y cuyo precio ha caído cerca del 30% respecto a 2006. Por el contrario, señala que las viviendas mal ubicadas o de mala calidad no se venderán, y cita como ejemplo los pisos de Seseña (Toledo).

Respecto al precio de los alquileres, el experto cree que continuará bajando, motivado por el descenso de los salarios y las primas extraordinarias, el aumento del paro entre los jóvenes y la oferta de créditos cada vez más baratos y asequibles, que motivarán más la compra que el alquiler.

Después de que capital internacional huyese despavorido, los inversores extranjeros vuelven a fijar su mirada en el sector inmobiliario español. Los expertos del sector creen que ya se están produciendo síntomas, que se traducen en una vuelta de un capital que percibe que los precios han tocado fondo, según las conclusiones de la primera jornada de la feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point, patrocinada por elEconomista.

El consejero delegado de Colonial Pere Viñolas, indicó que "en las agendas de inversión internacionales se está considerando de nuevo la inversión en España, no tanto para promotoras sino para el ámbito patrimonialista". Viñolas también se mostró seguro de que estamos cerca de "sentar las bases sobre las que el mercado puede despegar".

En la misma línea se mostró Javier García Carranza, director general de Morgan Stanley. "El capital oportunista está mirando otra vez a España". El directivo aseguró que "hay fondos interesados en actuar, siempre a precios atractivos".

Por su parte, el consejero delegado de la promotora Pryconsa, Marco Colomer, indicó que "existe una tipología de producto que sigue interesando a la demanda solvente". Colomer destacó la cierta recuperación que ha experimentado la venta de viviendas en los últimos meses. "Aunque evidentemente se han producido adjudicaciones bancarias también se han cerrado compras particulares", aseguró.

Ferrán González, socio de la consultora Beagle, aconsejó que las compañías que todavía no han completado la reestructuración hagan el "ajuste lo más rápido que se pueda". La reestructuración actúa de llamada para atraer de nuevo a inversores. En este sentido, apostó por separar y gestionar de forma distinta las actividades patrimonial y promotora.

Actualmente estamos viviendo la que sin lugar a dudas es la mayor crisis inmobiliaria que ha vivido España en su reciente historia, y las previsiones son que la situación no mejorará durante mucho tiempo en el mercado inmobiliario español, y especialmente en el mercado residencial de la vivienda. Ante esta situación, es importante analizar quien está actuando en el mercado inmobiliario español y bajo que premisas se están realizando las compras de inmuebles. Vamos a intentar analizarlo en este artículo.

No es ningún secreto que en los dos últimos años los principales compradores de activos inmobiliario están siendo los llamados Family Office, pero ¿qué son en realidad los llamados Family Office y cómo actúan? Sin lugar a duda los Family Office están siendo los actores principales en la compra de activos inmobiliarios. Son grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan el patrimonio familiar, distinguiendo entre dos clases, los grupos familiares que ya han vendido la empresa (en este caso tienen más liquidez) y lo que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de caja proviene de su negocio actual.

Estos grupos se caracterizan por su discreción, en la mayoría de las ocasiones no quieren publicidad de las operaciones que realizan y actúan con total transparencia y seriedad. Su principal ventaja es que no suelen financiar las operaciones, son realmente rápidos en la toma de decisiones y tienen bien definido el tipo de activo a adquirir.  Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra.

Los activos que compran son básicamente:

Aunque pueda parecer imposible, en las últimas operaciones importantes que se han cerrado en Barcelona o Madrid, las compras se han producido tras un duro proceso en el que han competido varios posibles compradores, principalmente como comentamos Family Offices.

Las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, pero básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime (tales como Portal del Angel en Barcelona o Preciados en Madrid). Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el yield exigido estará entre el 5 % y el 6 %. Serían por ejemplo locales ubicados en calles como Rambla de Catalunya en Barcelona o Serrano en Madrid.

Resumiendo, estos Family Office saben realmente lo que compran, actúan de manera conservadora y están evitando la compra de naves industriales y mercado residencial, ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos, siendo sus principal objetivo los locales comerciales, parkings enteros, hoteles y edificios de oficinas si están realmente bien ubicados. En el mercado residencial sólo están dispuestos a entrar si los precios son realmente bajos y los activos céntricos, pero aún así por experiencias pasadas les cuesta mucho adquirir este tipo de inmuebles.

enero y septiembre suelen marcar el inicio de una buena época para vender o alquilar una casa. parece que después de las navidades y el verano la gente vuelve con muchas decisiones tomadas: dejar de fumar, aprender inglés, hacer ejercicio… y comprar o alquilar un piso. idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, ha realizado un decálogo con las diez reglas de oro para acortar el tiempo de venta en estos momentos en que miles de vendedores están realmente sufriendo para conseguir cerrar la operación

1.- bajar el precio de la vivienda

el vendedor tiene que ser realista: los precios actuales están en su inmensa mayoría fuera del radar de los compradores y solo los precios atractivos pueden llamar la atención de la demanda. hay un stock de vivienda enorme y los bancos no lo están poniendo nada fácil para poder acceder a una hipoteca así que los compradores ya no tienen la ayuda que antes suponían las hipotecas al 100%-120%

2.- tasar la vivienda

las tasaciones con una antigüedad de más de 3 meses son papel mojado y no pueden ni deben utilizarse para fijar o negociar el precio de una casa. merece la pena gastar un poco de dinero en una tasación actual que justifique el precio pedido, antes que aplicar rebajas que por pequeñas que sean pueden ser más elevadas que el coste de la tasación. nuestra recomendación es que al precio tasado se le aplique un 20% de descuento

3.- poner la vivienda en un portal inmobiliario

los compradores de viviendas ya únicamente buscan en internet. el desplome de la burbuja inmobiliaria ha traído, entre otras cosas, una migración masiva de la demanda a la red, donde la exposición de una casa es enorme ya que internet ofrece la posibilidad de ver imágenes, fotografías y planos de la vivienda, realizar comparativas con pisos en el entorno o conocer la zona en la que se sitúa la vivienda. es importante que el anuncio muestre el mayor número de recursos gráficos posibles (fotografías, vídeos, visita virtual) y descripciones precisas del inmueble

4.- ponerse en manos de una agencia inmobiliaria que conozca bien el mercado de la zona

miles de vendedores se enfrentan por primera vez a la venta de su casa y si hace años era una operación sencilla hoy se ha vuelto endiabladamente complicada. ya no vale cualquier cosa y la experiencia de un profesional puede suponer cerrar o no la operación. además en muchos casos los “chollos” están siendo negociados por los profesionales que pueden conseguir descuentos por encima de los dos dígitos

5.- apenas hay viviendas únicas, especiales, singulares…

es habitual que los propietarios crean que su casa es única por esto o aquello y que intenten trasladar al precio esta cualidad. desengañémonos: casas realmente singulares hay un puñado. evitar calificar un piso y pretender cobrar por ello no suele ser una buena estrategia. una buena manera de descubrir si la vivienda es tan especial es preguntarse: cuántas viviendas como la mía hay en esta misma calle o en el barrio. la respuesta suele ser más numerosa de lo que al vendedor le gustaría

6.- la primera impresión es la que cuenta

a la hora de enseñar la vivienda en venta no conviene dar sensación de nerviosismo o desesperación por vender la casa. tampoco hay que exagerar en exceso los aspectos positivos de la vivienda porque puede generar desconfianza. la sensación del posible comprador durante la visita tiene que ser inmejorable por lo que es muy recomendable mantener la casa bien aireada y ventilada, sin olores. en la medida de lo posible la visita se producirá en las horas en las que la casa goce de más luz natural. la casa ha de estar limpia y ordenada y si fuera posible, que en el momento de la visita no estuvieran presentes otros miembros de la familia, niños o mascotas domésticas

7.- preparar una carpeta de venta

resulta muy útil preparar un archivo que incluya todos los papeles y documentos relacionados con la casa, como los recibos del pago de impuestos o que se está al día del pago de las facturas de gas, luz y agua. también puede enriquecerse esta carpeta de venta con información del edificio, los vecinos, el barrio (colegios, comercios, etc así como de los medios de transporte y/o posibles aparcamientos con los que cuenta la zona)

8.- transparencia

ser claro tiene premio, más en un momento como éste en el que el comprador tiene todo el tiempo del mundo y puede comprobar que todo está en las condiciones en las que el vendedor asegura. si la vivienda tiene algún fallo o vicio oculto es mejor ser transparentes y no ocultarlo, ya que si se descubre antes del cierre de la operación generará una gran desconfianza y probablemente provocará que no llegue a buen puerto

9.- diferenciar al comprador del cotilla

cualquier casa que sale al mercado recibe, las primeras semanas, multitud de llamadas, de interesados que van a ver la vivienda o se interesan por el precio. en muchos casos son los vecinos. pasado el primer impacto, el vendedor que pensaba que la venta iba a ser rápida ve cómo las llamadas y los emails van perdiendo fuerza y se pregunta qué está pasando. simplemente los cotillas han satisfecho su curiosidad y empieza realmente la venta. centrar la atención en aquellos visitantes que estén realmente interesados frente a aquellos que sólo curiosean supondrá un enorme ahorro de tiempo y esfuerzo. para ello es importante tener en cuenta algunos puntos que facilitan el análisis: la motivación para la compra, si es realista respecto a las expectativas de precio, si es abierto y coopera, si ya ha visitado el banco y conoce sus posibilidades financieras o si tiene tiempo suficiente para el proceso de compra

10.- escuchar ofertas

no hay que ponerse “fronteras rojas” ni asumir que hay un precio mínimo por debajo del que no se venderá la vivienda. en muchas ocasiones los vendedores aceptarían ofertas que rechazaron en el pasado y que ya nadie las va a presentar, y siguen rechazando ofertas que en un futuro podrían aceptar. en un escenario como el actual rechazar una oferta puede suponer un futuro lamento. es necesario estar dispuesto a escuchar ofertas y valorarlas. de todas maneras, hay que diferenciar entre aquellos posibles compradores que realizan una oferta real y aquéllos que la hacen sabiendo que no se va aceptar. recibir ofertas a través de un profesional inmobiliario suele ser una buena manera de filtrar el interés del comprador

El precio de la vivienda en España lleva acumulado un ajuste del -21% desde el inicio de la crisis, que fotocasa.es la sitúa en mayo de 2007, momento desde el cual el precio de los inmuebles no han parado de caer, aunque en los últimos meses los descensos son cada vez menores.  Así, en el primer semestre de 2010 la bajada ha sido de un -1,3%, frente al -7,6% de descenso registrado en el mismo período del año anterior.

En el mes de junio el precio medio de los inmuebles se sitúa en 2.320 euros por metro cuadrado (€/m2), lo que supone una caída del -1,2% en el segundo trimestre de 2010. La variación trimestral registrada en junio de este año es inferior a la que se produjo en el mismo periodo del año pasado, cuando los precios registraron un descenso del -3,0%.

Desde una perspectiva interanual se constata una tendencia hacia una frenada de la caída de los precios. Cada mes la variación interanual es menor, en enero de este año se registró una caída del -6,9% respecto a los precio de un año antes, mientras que ahora en junio de 2010 la variación interanual se sitúa en -3,9%.

Notable diferencia de precios entre comunidades

País Vasco y Extremadura continúan siendo las comunidades autónomas más cara y más barata con 3.778 €/m2 y 1.654 €/m2, respectivamente, según el análisis de fotocasa.es. Al cierre del segundo trimestre de este año, la diferencia de precios entre ambas comunidades es de un 128%. En los últimos cinco años la crisis ha provocado que esta distancia se ha ido estrechando a la mitad, ya que en noviembre de 2005 era del 240%.

Asturias y Baleares en positivo en todas las variaciones

Según el informe de fotocasa.es, Asturias y Baleares son las dos únicas CC. AA. que registran crecimientos mensuales, trimestrales e interanuales en el precio de la vivienda en venta. En este sentido, en el caso de Baleares en el último mes la vivienda ha subido de precio un 0,9%, en los últimos tres meses un 3,5% y en el último año un 2,5%. Por su parte, en el principado de Asturias la vivienda se ha revalorizado un 0,6% en junio, se ha mantenido estable respecto a los precios de marzo y ha subido un 5,1% desde junio de 2009.

País Vasco, Cataluña y Madrid se mantiene en las primeras posiciones del ranking de CC. AA. más caras por encima de los 3.000 euros por metro cuadrado. Mientras que en el lado contrario se sitúan Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia por debajo de los 1.700 euros por metro cuadro. En el caso del resto de comunidades los precios oscilan entre los 2.572 €/m2 de Cantabria y los 1.797 €/m2 de Canarias.

La firma de moda Hugo Boss ha decidido aprovechar las oportunidades inmobiliarias que brinda el negocio terciario en Madrid para ampliar su estructura en la capital.

Así, ha encargado a la consultora Gabinete Inmobiliario la búsqueda e implantación de sus nuevas oficinas. Finalmente, la cadena de origen alemán ha cerrado con el grupo inmobiliario Monthisa el alquiler de 2.000 nuevos metros cuadrados en el edificio París, en las inmediaciones de los recintos feriales de Ifema.

La amplia oferta y la drástica corrección que sufre el segmento de oficinas en la capital están permitiendo el traspaso de áreas corporativas a nuevas ubicaciones. La mayoría de ellas son operaciones de alquiler, un nicho de mercado muy apetecible, gracias a la corrección en las rentabilidades y a las ofertas atractivas como el cierre de varios meses de carencia, sobre todo, en contratos a largo plazo.

Entre los sectores más activos a la hora de demandar nuevo espacio de oficinas, se encuentran las firmas de distribución y venta frente a otros, como telecomunicaciones, que están restringiendo la contratación de nuevo espacio. Según el último informe de Knight Frank, la tasa de oficinas disponibles supera en Madrid el 10,5%. Los descensos en los precios de alquiler son “generalizados en prácticamente todos los ejes”. Así se sitúa en 29 euros el precio máximo de la zona CBD o prime (la más exclusiva), valores históricos en el mercado madrileño.

En la misma zona de la capital, ubicará sus oficinas formalmente Abercrombie & Fitch Spain. El grupo de moda, que abrirá sus primeras tiendas en España a lo largo de este año, se ha instalado en un edificio de oficinas en la calle Ribera del Loira, en el número 46. Hasta la fecha, su sede social estaba ubicada en el despacho de abogados Jones Day. En ese edificio, la firma de centro de negocios Regus tiene alquiladas varias plantas donde las compañías pueden contratar los servicios y despachos según las necesidades que tengan en cada momento. Esta modalidad encaja perfectamente en el modelo de negocio de Abercrombie & Fich, en plena proceso de implantación en España.

La primera tienda de Abercrombie & Fitch en el país se abrirá, si se cumplen los plazos barajados por la empresa, a finales de este año, en el Palacio Aguas de Sevilla, en la Plaza del Marqués de Salamanca de Madrid. Se trata de un edificio emblemático con 1.150 metros cuadrados de superficie y un jardín de otros 700 metros. El palacete es del siglo XIX y pertenece a la familia catalana Mollinedo. En paralelo, el grupo está introduciendo Hollister, su segunda marca, que prevé cerrar el año con cuatro establecimientos en España y con presencia en Madrid y Barcelona. La primera tienda se abrirá en el centro comercial La Maquinista de Barcelona.

Loewe
Por su parte, Loewe comenzará en menos de dos semanas su traslado a su nueva sede en Madrid, en la calle Goya número 4. Las nuevas oficinas se ubican en la parte superior de su emblemática tienda de caballeros en la calle Serrano. Se trata de un espacio de más de 2.000 metros cuadrados en una de las zonas más exclusivas de la capital. Las nuevas oficinas de Loewe aúnan la zona prime comercial y de oficinas.

Hasta ahora, Loewe tenía sus oficinas en el Palacio de Miraflores, en la Carrera de San Jerónimo, 15, sede también de su Fundación. En este caso, Loewe cambia de ubicación, pero no de arrendador, ya que ambos edificios son propiedad de Mutua Madrileña.

Por su parte, La Perla ha alquilado un edificio singular en el número 33 de Rambla Cataluña. Según la revista Centros Comerciales, el inmueble pertenece a Grupo Generali, que lo gestiona a través de su vehículo inmobilario Hermes. Con algo más de 370 metros cuadrados de superficie, la firma de moda íntima de lujo trasladará a las nuevas instalaciones sus oficinas, abandonando la actual sede, situada en la calle General Mitre, en el distrito de Sarrià-Sant Gervasi. Al igual que Hugo Boss, La Perla pondrá en marcha un showroom en el edificio, de estilo palaciego.

De mudanza
- El grupo Hugo Boss ha alquilado un espacio de 2.000 metros cuadrados en el edificio París, en las proximidades del recinto ferial Ifema en Madrid, donde además de sus oficinas, ubicará su ‘showroom’.

- Abercrombie & Fitch acaba de trasladar su sede social del despacho de abogados Jones Day a la calle Ribera del Loira en Madrid, la misma avenida en la que se ubica las sedes de Coca-Cola y Endesa.

- Loewe también ultima su traslado de oficinas desde el Palacio de Miraflores, en l a Carrera de San Jerónimo, a la calle Goya número 4.

- Los cambios también llegan a Barcelona. La Perla la ha alquilado un edificio singular en Rambla de Cataluña, para abrir sus oficinas y un ‘showroom’.