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Jaume Viñas - Madrid - 27/01/2009 publicado por cincodias

Ante el brusco frenazo de la compraventa de viviendas, los promotores estudian nuevas vías para dar salida a un inmenso parque inmobiliario que carece de demanda. Una de esas alternativas es el arrendamiento con opción de compra. Eduardo Verdún, subdirector general de Impuesto sobre el Consumo de Hacienda, aseguró en un acto reciente organizado por Landwell-PwC y la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD), que Tributos, dentro del margen que permite la UE, 'mejorará la fiscalidad indirecta de este tipo de operaciones'.

Verdún reveló que el ministerio de Hacienda, que dirige Pedro Solbes, quiere aprobar la norma antes de tres meses y podría incluirse dentro de la ley que regulará los REIT españoles.

En los arrendamientos con opción de compra, el inquilino paga un alquiler y al cabo de unos años -normalmente entre dos y cinco- puede ejecutar la opción de compra. Al hacerlo, una parte del alquiler mensual -previamente acordado por las partes- se considerará como un anticipo por la adquisición de la vivienda.

A priori, esta opción, en un momento en que el mercado de vivienda está parado y en el que los bancos son reacios a conceder créditos, supone una buena alternativa. Sin embargo, la fiscalidad que asume el inquilino convierte esta operación en poco atractiva.

Actualmente, el arrendatario que goza de una opción de compra debe pagar un 16% de IVA sobre el alquiler mensual. Si, finalmente el inquilino ejecuta la opción de compra, el precio de la vivienda tributa al 7%. Sin embargo, una parte del alquiler que ha estado pagando el arrendatario y que sirve de anticipo para la adquisición de la vivienda ha tributado al 16%. Aunque Hacienda debe devolver entonces esa diferencia, si no se ejecuta la opción a compra, el inquilino no recupera ni un euro del IVA soportado.

Para Alberto Monreal, socio de Landwell-PwC, la actual normativa supone un peaje demasiado alto. 'Por qué cuando voy a pedir dinero a un banco para comprar una vivienda, el interés está exento y además pago el 7% o el 4% de IVA. Y cuando la financiación me la da el promotor me veo obligado a pagar el IVA sobre la financiación y además al 16%', se pregunta Monreal. Fulgencio García, asociado senior del área de tributación indirecta de KPMG Abogados, recuerda que la tributación al 16% sólo se aplica en el alquiler con opción de compra de viviendas nuevas. En los pisos de segunda mano este tipo de operaciones están exentas de IVA, pero el arrendador no tiene derecho de deducción.

Así, es más que improbable que el Gobierno al revisar la normativa opte por dejar también exento de IVA los alquileres con opción a compra de viviendas nuevas porque ello implicaría que el promotor no podría deducirse el IVA soportado. El remedio sería peor que la enfermedad.

Los expertos defienden que la postura más beneficiosa y 'neutra' pasa por rebajar del 16% al 7% el IVA que se aplica al alquiler de vivienda con opción a compra, equiparándolo a la compra de viviendas nuevas.

Miércoles, 21 enero 09:59 / publicado por idealista.com

El vicepresidente segundo y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, ha considerado que el proceso de ajuste del precio de la vivienda en España puede completarse este año. La Unión Europea cree que tardará más y Solbes cree que esta es la principal razón para las diferencias de previsiones económicas dadas por el gobierno español y Bruselas.

Entre otros cambios, el departamento de Solbes espera un paro en 2010 del 15,7% y la comisión europea del 18,7%. lo mismo ocurre con el producto interior bruto (pib), que Solbes espera que en 2009 quede en -1,6% y Bruselas amplía su descenso hasta el 2%

El precio de la vivienda y su recuperación estarían detrás de estas diferencias, según Solbes. el máximo responsable de la política económica española afirma que el grueso del ajuste en el sector inmobiliario español se está produciendo entre 2008 y 2009, con cierto adelanto sobre los cálculos de la Comisión Europea, que espera que la recuperación sea más lenta y difícil que en otros países.

El actual comisario de economía de la Unión Europea, Joaquín Almunia, ha explicado que "la recuperación en españa se producirá con una lentitud algo mayor que la media por una razón: el ajuste en el sector de la vivienda, que es un ajuste más difícil y toma más tiempo que el ajuste de otros sectores económicos. Y de todos es conocido el peso tan importante que ha tenido el sector de la vivienda en la economía española"

Tania Juanes - 24/01/2009 Publicado por CincoDías digital link

Tras 14 años de fuertes subidas de precios y actividad desenfrenada, el mercado de la vivienda se enfrenta al giro más radical de la historia reciente. Aunque los porcentajes que aparecen en las estadísticas no son coincidentes entre sí ni reflejan completamente la situación a pie de calle, todos apuntan en el mismo sentido: el Ministerio de la Vivienda señala que el precio de las casas cayó un 2,8% en 2008 respecto a 2007, mientras que la tasadora Tinsa indica que la caída fue de un 8,8%. Además, el número de operaciones de compraventa de casas en el tercer trimestre se desplomó un 36% respecto 2007, y la cifra de viviendas libres -excluyendo VPO- iniciadas en septiembre bajó un 68% respecto al año anterior. Son algunos de los números de un pinchazo que ha empapelado de ajados carteles de venta las ciudades españolas.

Pero, ¿cómo se puede beneficiar el ciudadano que desee comprar un vivienda de esta coyuntura? ¿Es éste un momento idóneo para embarcarse en lo que previsiblemente será la mayor inversión de su vida?

Con todas las precauciones requeridas y con algunos matices, los expertos creen que se abre una etapa positiva para quien piense adquirir un piso o un chalet para utilizarlo como vivienda. En cualquier caso las condiciones han cambiado: si hasta hace unos doce meses el mercado inmobiliario estaba dominado por los vendedores, en parte debido a la furia inversora, ahora la situación es muy diferente. 'Los compradores tienen actualmente una gran capacidad de negociación, éste puede ser un buen año para ellos', señala Javier García Mateo, director de análisis de Aguirre Newman.

El ajuste está todavía lejos de terminar; ha sido severo en actividad pero los precios reflejan la crisis de forma dispar. Y eso convierte en bueno el momento. El comprador tiene la sartén por el mango y, como no se espera recuperación de los precios, también tiene el tiempo de su parte. 'Existen muchas posibilidades y oportunidades; el mercado se irá equilibrando', indica David Moya, director de la inmobiliaria Look & Find.

Además de conseguir la financiación bancaria -que se ha convertido en un cuello de botella-, lo que más interesa al comprador es la situación de los tipos de interés y obviamente el precio. Partiendo de la idea de que estaban desorbitados, la pregunta que se hacen ahora los eventuales compradores, como señalan los profesionales que trabajan es este área, apuntan a si continuará la tendencia bajista con más fuerza.

Yolanda Lozano, directora nacional de residencial de Richard Ellis, manifiesta que durante los próximos meses vamos a asistir a ajustes generalizados de precios para absorber el stock de viviendas. Pero, como otros analistas, afirma que ya se pueden encontrar productos muy interesantes. Si se necesita o se quiere comprar una vivienda, es preferible empezar a buscar ya antes que esperar caídas de precios.

Las opiniones de los expertos, sin ser coincidentes con los porcentajes, concuerdan en el fondo: los precios seguirán cayendo en 2009. El director de Aguirre Newman cree que habrá una reducción adicional entre un 8% a un 10% este año -cifras similares a las registradas en 2008-. Fernando Encinar, director del portal inmobiliario Idealista, añade que los ajustes seguirán a medio plazo. Desde Tecnocasa, no obstante, no se prevén reducciones sustantivas a partir de los próximos meses.

Respecto a qué recortes se han producido realmente durante 2008 -aspecto que puede confundir a los posibles clientes-, Encinar afirma que en la práctica han sido más elevados de lo que reflejan las estadísticas del Ministerio de Vivienda. Ello se debe a que en ellas tiene un peso fuerte las operaciones cerradas el pasado año, pero con preventas suscritas antes, en etapas todavía alcistas.

Con este panorama cambiante, el director de Idealista destaca que los mejores descuentos se logran en las negociaciones para la compra de una vivienda de segunda mano, que pueden ascender al 20% de las cifras solicitadas inicialmente. Pero agrega que es preciso cotejar primero el precio medio del metro cuadrado de la zona elegida -aunque la calidad del edificio sea otro factor a tener en cuenta- para afrontar las negociaciones. Otro consejo que los expertos apuntan es que posible encontrar oportunidades en inmuebles no vendidos en promociones ya cerradas, pues a las inmobiliarias por sus problemas de liquidez no les interesa quedarse con ellos.

Ésta es, por tanto, la foto fija del ladrillo: con diferencias por ciudades y barrios, los precios han caído en 2008 y lo van a seguir haciendo en 2009. Sin embargo, es un momento idóneo para empezar a buscar, contrastar ofertas y, sobre todo, hacer valer la capacidad de negociación. Y, posiblemente, para comprar si se necesita una vivienda, porque aunque pueden pasar tres o cuatro años para volver a las valoraciones de 2007, la propensión será a la estabilización.

Pero hay otras dos 'patas' que marcan el mercado; una está a favor del comprador -la caída del euríbor-, mientras que la otra es un claro obstáculo -el cierre del grifo bancario. El ahorro por ese descenso puede situarse entre los 155 a los 230 euros para una deuda hipotecaria de 150.00 euros respecto a 2008, y la evolución parece que va a seguir en la misma línea a la vista de la política monetaria del BCE. Sobre un posible cambio de actitud de las entidades financieras existen más interrogantes, aunque eso no significa que los clientes solventes no tengan ahora acceso a créditos.

Y, pese a todo, hay demanda potencial de vivienda. Es una conclusión compartida por todos. Yolanda Lozano, de Richard Ellis, añade que una vez toque fondo la crisis financiera, previsiblemente a finales de 2009, ésta aflorará con fuerza. Los expertos destacan que en un año o en un año y medio se verá ya el efecto de la fuerte caída de la actividad constructora, con lo que se reducirán drásticamente las promociones y comenzarán a absorberse los stocks. Javier García Mateo, de Aguirre Newman, añade que se irá a que la compraventa de viviendas ascienda a 300.000 a 400.000 unidades anuales, la mitad que los años del boom.

El presidente del BCE, Jean-Claude Trichet ha sugerido que la institución mantendrá tipos en la reunión de febrero pero que podría volver a bajarlos en marzo. El BCE redujo hoy los tipos de interés de la zona euro en medio punto porcentual, lo que sitúa la tasa en el 2%, su nivel más bajo desde noviembre de 2005.

Bruselas - 15/01/2009 Publicado en cincodias.com

"Mirando hacia adelante seguimos esperando que las tasas de inflación en la zona euro se mantengan en línea con la estabilidad de precios a medio plazo".

La institución presidida por Jean Claude Trichet acumula con la decisión de hoy cuatro recortes consecutivos en el precio del dinero, que han llevado los tipos de interés desde el 4,25% a principios de octubre hasta el 2% actual.

Este recorte, el cuarto desde el pasado mes de octubre, podría ser el último por el momento. El presidente del BCE ha dejado entrever que en febrero mantendrá los tipos de interés y que podría bajarlos de nuevo en marzo. "Consideramos que nuestro próximo encuentro importante para la política monetaria será en marzo cuando tendremos suficientes elementos de nueva información y de nuevas proyecciones".

La decisión del BCE busca reanimar la actividad económica en la zona euro y combatir la recesión en la que el bloque entró en el tercer trimestre, cuando el PIB de la eurozona se contrajo un 0,2%.

Se moderan los riesgos inflacionistas

Los riesgos de inflación de la zona euro siguen disminuyendo y la demanda permanecerá apagada por un largo período de tiempo, dijo el jueves el presidente del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet.

"La expansión monetaria se está moderando aún más, apoyando la evaluación de que las presiones inflacionarias y los riesgos de inflación están disminuyendo", afirmó Trichet en la conferencia de prensa posterior al encuentro de política monetaria del BCE, que bajó las tasas a un 2,0%. "Tanto la demanda global como en la zona euro se mantendría contenida por un largo período", añadió.

Por su parte, la inflación de la eurozona registró en diciembre su quinta bajada consecutiva y se situó en el 1,6%, lo que supone cinco décimas menos que en noviembre, mientras que en términos mensuales bajó un 0,1%.

Sin embargo, la tasa de paro en la zona euro se situó en noviembre en el 7,8%, seis décimas por encima del mismo mes de 2007 y una décima más que en octubre, con España como el miembro con mayor tasa de paro por séptimo mes consecutivo al alcanzar el 13,4%.

Desaceleración de la economía de la eurozona

Trichet ha asegurado que "sigue habiendo claros indicios de que la zona euro pasa por una ralentización significativa, relacionada en gran media con los efectos de la intensificación y ampliacion de las turbulencias financieras". Y que " los riesgos para el crecimiento apuntan claramente hacia abajo."

En cuanto a los riesgos inflacionistas, el presidente del Banco Central Europeo ha apuntado que los riesgos de inflación de la zona euro siguen disminuyendo y la demanda permanecerá apagada por un largo período de tiempo.

"La expansión monetaria se está moderando aún más, apoyando la evaluación de que las presiones inflacionarias y los riesgos de inflación están disminuyendo", afirmó Trichet.

Recorte descontado por el mercado

En medio de esta situación, que no sólo no ha mejorado desde entonces sino que apunta a un deterioro prolongado, la mayoría de los analistas esperaban este recorte: "Es necesario un recorte de tipos más agresivo. La economía en la eurozona sufrirá en 2009 la mayor caída del último lustro", declaró el analista jefe de Barclays Capital y miembro del consejo de observadores del BCE, Julian Callow.

Callow abogó por un recorte de los tipos de al menos un punto porcentual, extremo en el que también coincide su colega y economista jefe para Europa de Goldman Sachs, Erik Nielsen."La coyuntura empeora y la inflación decrece. No puedo imaginar qué daños causaría en estas circunstancias a la economía una rebaja de un punto", destacó Nielsen e insistió en que "no hay ninguna razón para no apoyar la economía".

PREVISIONES DE LOS EXPERTOS PARA 2009

Actualizado viernes 09/01/2009 11:43 (CET)  Publicado en ElMundo.es

MADRID.- Sí, 2008 ha sido el peor año en la venta de viviendas, el año en el que más han bajado los precios, el año en el que el 'boom' está más que olvidado... Ahora habría que preguntarse: ¿Quién comprará casa en 2009? Y no sólo eso: ¿quién alquilará casa en 2009? Las parejas con dos trabajos seguros serán compradores y los jóvenes alquilarán.

Durante el 'boom' la respuesta fue "quien pueda y también quien quiera", con respecto a la compra. Ahora la demanda está más aletargada que nunca y la posibilidad de obtener crédito hipotecario se ha reducido considerablemente. Con respecto al alquiler, si bien antes no alquilaba nadie o exclusivamente los pobrecitos que no podían comprar, ahora la crisis puede empezar a cambiar el mercado del arrendamiento. El Gobierno ha orientado su política de vivienda para que el alquiler empiece a tener otro cariz entre 2009 y 2012.

La compra

Vayamos por partes. ¿Quién comprará? "Uno de los grandes problemas hasta ahora es que el repositor no podía vender su casa para adquirir otra. En 2009, éste será el comprador que debería tener más opción de comprar. Hablamos de parejas que quieren un piso más grande y los dos componentes tienen trabajo estable", afirma Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Es importante recobrar la confianza y que no se piense que la vivienda va a seguir bajando en picado. El comprador está esperando por esa razón y puede ser un error porque los precios no van a seguir cayendo", añade.

Otros expertos en el sector opinan que habrá demandantes pero no en vivienda nueva. "Ese demandante tiende a extinguirse en 2009. No se va a construir más y se van a vender los pisos finalizados o que se acaban de terminar", asegura Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar. Uno y otro recuerdan que la financiación seguirá siendo la clave para los que quieran comprar. Carlos Smerdou pone un ejemplo. "El año pasado había promociones vendidas en un 80% y cuando llegaba la hora de escriturar, el banco no concedía la hipoteca".

En opinión de Gil Marín, "las ventas dependerán de nuevo de si los bancos dan hipotecas". Y recuerda: "Estará muy en boga el alquiler con opción a compra". Según Foro, "se trata de una fórmula buena porque permite descontar los dos o tres años que se hayan pagado en alquiler cuando se ejecute la opción de compra".

"Los bancos propondrán soluciones imaginativas para hipotecar la casa que venden los demandantes y la que van a comprar", añaden en Gilmar. Hay claridad con respecto a que la demanda irá eliminando el 'stock'. "En vivienda usada primarán tres cuestiones: necesidad, seguridad y oportunidad", dice Gil Marín. Y lo explica: "Siempre habrá nuevas parejas y nuevas familias que necesitarán un piso. Tenemos numerosos casos que siguen considerando seguro invertir en una vivienda; si se dan malas, se usa, y si no, se alquila. Las oportunidades, que habían desaparecido del mercado, vuelven a estar presentes. Esto lo sabrán aprovechar los futuros compradores de vivienda". ¿Qué mirará más el futuro comprador? En Gilmar lo tienen claro: "Seguirá primando la ubicación".

Entre los consumidores el optimismo sobre los compradores es evidente. "Seguramente [en 2009] volveremos a la normalidad", aseguran fuentes de la Confederación de Consumidores y Usuarios de Madrid. Para ésta, comprarán "las parejas en torno o por encima de la treintena, que quieran formar un hogar y tener familia, con economías asentadas y trabajos garantizados, que son las que necesitan comprar y que tienen posibilidades de inversión a largo plazo sin que ello suponga endeudamientos arriesgados. Eso quiere decir que el mercado volverá a una cierta racionalidad".

"El año 2009 tendría que ser un año excelente para la compra. Los precios están bajando y todo indica que la rebaja puede llegar incluso al 20%. Los tipos no van a dejar de bajar y el interés será muy atractivo", alientan en CECU.

El alquiler

¿Quién alquilará? "Creemos que las familias monoparentales, los que viven solos o aún con sus padres, los que empiezan su vida laboral, etc., buscarán otras alternativas a su situación de residencia que no sea la compra, que al fin y al cabo es también una opción de estabilización a muy largo plazo".

Para Pedro Morón, director del programa de Formación Inmobiliaria de la Universidad Autónoma de Madrid, "los potenciales demandantes de alquiler serán los jóvenes, los separados y los inmigrantes (dependiendo de la evolución de la economía, ya que la falta de empleo puede obligarlos al hacinamiento)". "Los demandantes, al no poder comprar, se orientarán al alquiler", reflexiona. "No obstante, la demanda crecerá despacio al requerirse tiempo para cambiar la mentalidad de compra, por lo que se retrasará la emancipación", apunta. "Es posible que a corto plazo los alquileres no crezcan e incluso se reduzcan, para posteriormente crecer paulatinamente", concluye.