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PREVISIONES DE LOS EXPERTOS PARA 2009

Actualizado viernes 09/01/2009 11:43 (CET)  Publicado en ElMundo.es

MADRID.- Sí, 2008 ha sido el peor año en la venta de viviendas, el año en el que más han bajado los precios, el año en el que el 'boom' está más que olvidado... Ahora habría que preguntarse: ¿Quién comprará casa en 2009? Y no sólo eso: ¿quién alquilará casa en 2009? Las parejas con dos trabajos seguros serán compradores y los jóvenes alquilarán.

Durante el 'boom' la respuesta fue "quien pueda y también quien quiera", con respecto a la compra. Ahora la demanda está más aletargada que nunca y la posibilidad de obtener crédito hipotecario se ha reducido considerablemente. Con respecto al alquiler, si bien antes no alquilaba nadie o exclusivamente los pobrecitos que no podían comprar, ahora la crisis puede empezar a cambiar el mercado del arrendamiento. El Gobierno ha orientado su política de vivienda para que el alquiler empiece a tener otro cariz entre 2009 y 2012.

La compra

Vayamos por partes. ¿Quién comprará? "Uno de los grandes problemas hasta ahora es que el repositor no podía vender su casa para adquirir otra. En 2009, éste será el comprador que debería tener más opción de comprar. Hablamos de parejas que quieren un piso más grande y los dos componentes tienen trabajo estable", afirma Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Es importante recobrar la confianza y que no se piense que la vivienda va a seguir bajando en picado. El comprador está esperando por esa razón y puede ser un error porque los precios no van a seguir cayendo", añade.

Otros expertos en el sector opinan que habrá demandantes pero no en vivienda nueva. "Ese demandante tiende a extinguirse en 2009. No se va a construir más y se van a vender los pisos finalizados o que se acaban de terminar", asegura Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar. Uno y otro recuerdan que la financiación seguirá siendo la clave para los que quieran comprar. Carlos Smerdou pone un ejemplo. "El año pasado había promociones vendidas en un 80% y cuando llegaba la hora de escriturar, el banco no concedía la hipoteca".

En opinión de Gil Marín, "las ventas dependerán de nuevo de si los bancos dan hipotecas". Y recuerda: "Estará muy en boga el alquiler con opción a compra". Según Foro, "se trata de una fórmula buena porque permite descontar los dos o tres años que se hayan pagado en alquiler cuando se ejecute la opción de compra".

"Los bancos propondrán soluciones imaginativas para hipotecar la casa que venden los demandantes y la que van a comprar", añaden en Gilmar. Hay claridad con respecto a que la demanda irá eliminando el 'stock'. "En vivienda usada primarán tres cuestiones: necesidad, seguridad y oportunidad", dice Gil Marín. Y lo explica: "Siempre habrá nuevas parejas y nuevas familias que necesitarán un piso. Tenemos numerosos casos que siguen considerando seguro invertir en una vivienda; si se dan malas, se usa, y si no, se alquila. Las oportunidades, que habían desaparecido del mercado, vuelven a estar presentes. Esto lo sabrán aprovechar los futuros compradores de vivienda". ¿Qué mirará más el futuro comprador? En Gilmar lo tienen claro: "Seguirá primando la ubicación".

Entre los consumidores el optimismo sobre los compradores es evidente. "Seguramente [en 2009] volveremos a la normalidad", aseguran fuentes de la Confederación de Consumidores y Usuarios de Madrid. Para ésta, comprarán "las parejas en torno o por encima de la treintena, que quieran formar un hogar y tener familia, con economías asentadas y trabajos garantizados, que son las que necesitan comprar y que tienen posibilidades de inversión a largo plazo sin que ello suponga endeudamientos arriesgados. Eso quiere decir que el mercado volverá a una cierta racionalidad".

"El año 2009 tendría que ser un año excelente para la compra. Los precios están bajando y todo indica que la rebaja puede llegar incluso al 20%. Los tipos no van a dejar de bajar y el interés será muy atractivo", alientan en CECU.

El alquiler

¿Quién alquilará? "Creemos que las familias monoparentales, los que viven solos o aún con sus padres, los que empiezan su vida laboral, etc., buscarán otras alternativas a su situación de residencia que no sea la compra, que al fin y al cabo es también una opción de estabilización a muy largo plazo".

Para Pedro Morón, director del programa de Formación Inmobiliaria de la Universidad Autónoma de Madrid, "los potenciales demandantes de alquiler serán los jóvenes, los separados y los inmigrantes (dependiendo de la evolución de la economía, ya que la falta de empleo puede obligarlos al hacinamiento)". "Los demandantes, al no poder comprar, se orientarán al alquiler", reflexiona. "No obstante, la demanda crecerá despacio al requerirse tiempo para cambiar la mentalidad de compra, por lo que se retrasará la emancipación", apunta. "Es posible que a corto plazo los alquileres no crezcan e incluso se reduzcan, para posteriormente crecer paulatinamente", concluye.